person_outline
phone

"Глядя в прошлое - снимите шляпу, глядя в будущее - засучите рукава!

Многоквартирный дом как объект управления.

Как определено в Жилищном кодексе РФ (ст. 161, ч. 1) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме Жилищный кодекс РФ.
Управление домом не ограничивается организацией обслуживания и ремонта дома, неотъемлемой его частью является обеспечение возможности людям, проживающим в доме, получать коммунальные услуги в необходимом объеме и с установленными правилами предоставления коммунальных услуг показателями качества. Несение управляющим ответственности за коммунальные услуги и связанные с этим договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями - одна из наиболее актуальных и острых проблем, связанных с управлением многоквартирными домами в России.

В состав многоквартирного дома как единого имущественного комплекса помимо квартир и нежилых помещений входит и общее имущество, принадлежащее всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности. У общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме особый правовой статус: оно не может быть разделено на натуральные доли, а доля в праве долевой собственности на общее имущество неразрывно связана с правом собственности на помещение, т.е. собственник не может отчуждать (продать, иным образом отказаться) свою долю в общем имуществе отдельно от права собственности на помещение.

Недвижимое имущество - это овеществленный капитал. А жилье - это недвижимость, Для сохранения ценности недвижимости необходимо вкладывать средства в ее содержание. При этом рыночная ценность квартиры в большей степени зависит от состояния дома (общего имущества), чем от того, насколько дорогой ремонт сделан в квартире. Это, к сожалению, понимают далеко не все собственники. Изменение отношения к общему имущество, стимулирование их вкладывать средства в улучшение состояния общего имущества и в то же время в более эффективное расходование этих средств - чрезвычайно актуальная проблема управления многоквартирными домами.

Многоквартирный дом - это здание. Конструкции, инженерные системы (сети и оборудование) многоквартирного дома нуждаются в периодических осмотрах, техническом обслуживании, ремонтах, при необходимости - заменах. Поэтому управление должно быть направлено на обеспечение безопасной эксплуатации, бесперебойной работы конструкций и инженерных систем, а кроме этого еще и на эффективное использование энергии в многоквартирном доме.
Для управления необходима проектная и другая техническая документация на здание. И одна из задач, связанных с управлением многоквартирным домом, является ведение и хранение проектной и технической документации, связанной с содержанием многоквартирного дома, а при ее отсутствии восстановление.

Объект управления в многоквартирном доме - общее имущество. Под управлением многоквартирным домом на самом деле подразумевается управление общим имуществом собственников помещений. Как управлять помещением, каждый собственник решает самостоятельно, но решение о способе управления общим имуществом принимается собственниками помещений совместно на общем собрании (статья 44 Жилищного кодекса).
Чтобы управлять, надо четко знать, чем именно надо управлять. Поэтому собственникам помещений в многоквартирном доме, необходимо определить состав общего имущества как объекта управления. Это закон обязывает делать для того, что знать, в отношении какого имущества они несут установленные законодательством обязанности по содержанию в надлежащем состоянии.

Федеральные органы государственной власти и органы государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченные осуществлять контроль за содержанием общего имущества, также устанавливают состав общего имущества, но, по сути, происходит это в том случае, когда контролирующие органы решают, к кому обратить претензии в отношении ненадлежащего содержания - к отдельному собственнику, если речь идет о принадлежащем ему помещении, или ко всем собственникам помещений, если возникают вопросы по части дома, его оборудованию, которые, по мнению контролирующих органов, относятся к общему имуществу.

Таким образом, на самом деле, ни уполномоченные контролирующие состояние жилищного фонда органы, ни органы местного самоуправления в общем случае не устанавливают состав общего имущества в многоквартирных домах. Главными лицами в этом являются сами собственники помещений. Управляющие организации, а также органы технического учета жилищного фонда и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, не могут определять состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Для определения состава общего имущества необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекс и пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Если законодательства не дает прямого ответа в отношении какой-то части многоквартирного дома, то следует руководствоваться отличительным признаком объектов общего имущества, установленным законодательством: к общему имуществу относятся помещения, инженерное оборудование или другие части дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме. Оформление перечня общего имущества нужно для того чтобы:
собственники ясно понимали, в отношении какого имущества у них есть обязательства совместно нести бремя содержания.

Необходимо также определить размеры общих расходов на содержание общего имущества, определить правила совместного пользования собственниками помещений общим имуществом, определить какие объекты общего имущества могут быть переданы в пользование или аренду для получения дополнительных доходов на цели содержания многоквартирного дома и др.

Подготовленный собственниками помещений (возможно, при содействии управляющей организации) состав общего имущества рекомендуется довести до сведения всех собственников помещений и утвердить на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.